Kantoren ombouwen naar woningen? Dit zijn drie motieven

1. Financieel motief

De hoofdvraag is altijd: is het financieel gunstig voor de investeerder? “Het is nooit een doel op zich om tot transformatie over te gaan,” vertelt Johannes Mattiesing, partner bij FlexxInvestments. Hij vervolgt: “Het is vanuit het oogpunt van de belegger interessant om flexibel vastgoed in het bezit te hebben. De reden is dat het een gevoel geeft van veerkracht. Immers, je hebt nu rendement uit kantoorverhuur, maar hoe prettig is het om te weten dat als die functie ooit stopt, er een mogelijkheid is om het pand om te bouwen naar een andere bestemming, bijvoorbeeld woningen?”

Alternatieve aanwendbaarheid
Dit noemt Martin Visser, commercieel directeur bij FlexxInvestments, ook wel ‘alternatieve aanwendbaarheid’, het sleutelwoord bij elke acquisitie. “Een belegger koopt geen huurcontract, maar een pand. Daar zit het eigendom op. Het huurcontract is mooi voor het rendement, maar daar heb je als belegger verder geen invloed op. Daarom vinden wij het belangrijk dat de functie van het pand alternatief is aan te wenden zodat het de waarde behoudt of vermeerdert.” Dat dit dus niet per se ‘wonen’ hoeft te betekenen, spreekt voor zich. Het kan evengoed gaan over maatschappelijk vastgoed en zorginstellingen of recreatie.

Locatiekeuze afhankelijk van factoren
Of de locatie van een pand aantrekkelijk is, is tevens afhankelijk van meerdere factoren. Wanneer FlexxInvestments een object op het oog heeft, kijkt zij altijd naar waar het staat, in welke omgeving, en naar de mogelijkheden om er een andere functie aan te geven. Ook wordt gekeken naar wat de gemeentelijke plannen zijn en in hoeverre een procedure een obstakel kan vormen om er een andere bestemming op te krijgen. Misschien wordt onterecht gedacht dat kantoren op typische bedrijventerreinen niet geschikt zijn voor transformatie; juist als er een gebiedsaanpak op de rol staat, kan het in de toekomst een aanzienlijk prettige woonomgeving worden, wat het zowel interessant maakt voor de bewoner als voor de investeerder.

FlexxInvestments heeft bijvoorbeeld geïnvesteerd in een kantoorpand in Houten, dat midden in een te transformeren gebied staat. Inmiddels zijn al drie kantoren in de nabije buurt omgebouwd naar woningen. De vastgoedinvesteerder is het in dit specifieke geval niet voornemens: “Wat ons betreft krijg je hier een mooi gemixt gebied met werken en wonen, langzaamaan zie je het hier veranderen. Voor ons functioneert dit pand nog prima als kantoor, dat was ook de reden van aanschaf en dus houden we ons nu niet bezig met eventuele transformatie,” vertelt Johannes.

Lay-out is bepalend
Om in het geval van transformatie alles eruit te halen wat erin zit, is de architectuur, ofwel de lay-out, bepalend. Met hele diepe vloeren kun je bijvoorbeeld niet efficiënt tot een praktische woonverdeling komen, maar is een gebouw ondiep, spreekt het al meer tot de verbeelding. Een woning heeft een bepaalde beukmaat: x meter breed en x meter diep. Dat heeft vooral te maken met of er voldoende licht binnen kan komen. In die berekeningen is het van belang dat je na verbouwing genoeg ruimtes overhoudt om te kunnen verhuren of te verkopen.

In een door FlexxInvestments aangekocht pand in Bodegraven zaten al twee verdiepingen met appartementen. De begane grond betrof een kantoor waarin het interieur en alle installaties volledig waren aangepast op die functie. Toen Johannes het exterieur van het pand goed bekeek, constateerde hij dat de kolommen van de appartementen konden worden doorgetrokken naar de begane grond; de beukmaten zouden gelijk blijven aan die van de twee verdiepingen erboven. ‘Die lijn moeten we gewoon doortrekken,’ is wat hij dacht. De transformatie is dan ook daadwerkelijk doorgevoerd.

Financiële afweging
Hoewel het rendement van woningverhuur lager ligt, heeft die functie meer stabiliteit dan kantoorverhuur. Zelden staat een woning leeg, terwijl kantoren conjunctuurgevoeliger zijn. Martin: “Wij gaan altijd voor inkomsten en voor een zekere vastigheid. Soms betekent dit dat je een projectontwikkeling in gang zet, zoals in het voorbeeld van Alphen aan den Rijn (zie kader). De afweging: verhuren wij het nog twintig jaar voor een bepaald rendement, of halen we die winst in een jaar tijd naar ons toe om door te investeren?”

Een gemeente verder, in Alphen aan den Rijn, verwierf FlexxInvestments een voormalige Rabobankkantoor dat verhuurd werd aan een accountantsbedrijf. Het huurcontract liep af, wat aanleiding gaf te kijken naar de alternatieve aanwendbaarheid. Het resultaat: na een grootscheepse verbouwing leverde FlexxInvestments maar liefst 44 tweekamerappartementen op, geschikt voor sociale verhuur. In dit geval heeft de vastgoedinvesteerder het in zijn totaliteit verkocht aan een woningcorporatie. “Ook daarin maak je afwegingen,” verduidelijkt Martin. “Je kunt het aanhouden, beheren en verhuren, of je kunt het voor een gunstig bedrag van de hand doen om vervolgens weer te investeren. Die rekensom is snel gemaakt. Wij kozen in dit geval voor projectontwikkeling, in plaats van vastgoedbeheer.”

2. Sociaal motief

We zien veel ontwikkelingen, niet te verwarren met hypes. Zo is de vraag naar wonen ongekend groot, gesproken wordt over ‘woningnood’; er zijn simpelweg te weinig woningen voor de vraag die er is. Op dit moment hebben we het over een tekort van 350.000 woningen in de Randstad. Die ontwikkeling is er vanwege meerdere factoren, zoals de groei van het aantal eenpersoonshuishoudens, het wegvallen van bejaardentehuizen, het scheefwonen* en de groei van het aantal arbeidsmigranten en immigranten. “Natuurlijk houden we rekening met deze maatschappelijke uitdagingen, ook als het gaat om het creëren van extra woonruimte. We zien echter wel dat de behoefte per gebied enorm uiteenloopt; de meeste mensen willen per se in de grote steden wonen, maar de grond-/bouwprijzen zijn daar zo hoog dat het niet meer in verhouding staat tot de huur die je daar kunt vragen. Wij kijken in de eerste plaats naar of het goed en verstandig is voor de belegger,” vertelt Johannes.

* Scheefwonen: mensen die ooit in een sociale huurwoning kwamen, maar nu genoeg geld verdienen om een stap te maken naar de vrije sector of een koopwoning, blijven in de woning, waardoor deze niet vrijkomt voor mensen die de woning nodig hebben.

3. Duurzaam motief

Lange termijnvisie en -gebruik zijn van die zaken die het voor de meeste beleggers interessant maken. Immers, als je een pand hebt dat leegstaat, loopt de waarde direct terug, met mogelijk een sloop als finale klap. Terwijl elders met dezelfde hoeveelheid materialen weer palen de grond in gaan, beton gemixt wordt en vloeren gestort. Dan kan het een duurzame keuze zijn om van een kantoorpand wooncomponenten te maken. Kan. Bijvoorbeeld als het om gebouwen gaat die sowieso al een flinke investering nodig hebben om het energielabel A* te verwerven. Martin: “Tien jaar geleden kon je voor interessantere bedragen kantoren aankopen met het doel deze te transformeren. Tegenwoordig heb je te maken met hogere koopsommen en bouwkosten. De prijzen voor nieuwbouw en transformatie lopen in sommige gebieden zelfs gelijk op. Dat maakt verduurzaming in die zin ook een grotere uitdaging.”

* Per 1 april 2022 is in Amsterdam minimaal het energielabel C verplicht om een pand te verhuren aan derden. Per 1 januari 2023 geldt deze regel voor heel Nederland.

FlexxInvestments investeert nu al alleen in panden met minimaal het energielabel C of beter, en zorgt ervoor, dat zo mogelijk, met kleine investeringen het label A gehaald wordt. De panden in de portefeuille die een lager label hadden, zijn al verduurzaamd. Johannes: “Wij zijn inmiddels toe aan de volgende stap, die van zelfvoorziening, zodat er weinig tot geen energie meer nodig is. Dat is in onze optiek duurzamer dan sec ‘van het gas af’. Duurzaamheid gaat namelijk ook om het gebruik van grondstoffen. Dat houdt ons echt bezig. We zien het rentmeesterschap van de aarde als een belangrijke taak.”

Lees ook Kantoren blijven gewilde investeringsobjecten of leer Johannes Mattiesing beter kennen in dit artikel.