‘Als commissaris wil ik graag een grote klap voor zijn’

“Dat berichtje was van een accountant,” vertelt Maarten. “Net als ik had hij de bijeenkomst in Gouda plezierig gevonden. Ook hij ervoer een positieve grondhouding. Johannes Mattiesing en Marlies Donker hielden een helder verhaal over FlexxInvestments, vertelden wat er bereikt is en stonden beleggers ontspannen te woord. Tijdens hun presentatie was er veel aandacht voor cijfers. We snappen daardoor nu nog beter hoe de onderneming is gefinancierd en op welke wijze de gelden in vastgoed worden belegd.

Toch had de accountant nog vragen aan mij. En ik was blij dat hij ze stelde. Vooral omdat ze vanuit het oogpunt van -checks and balances- relevant zijn. Denk daarbij aan de vastgelegde taken van directie en Raad van Commissarissen. De methodiek van controle op bestuur. Verslaglegging en advisering. En de wijze waarop je met elkaar het goede wilt doen.”

Twee kanten van de balans

Voordat hij als commissaris gevraagd werd, was Maarten al belegger bij FlexxInvestments en had hij vertrouwen in de personen en aanpak. Daar begon het voor hem mee. Dat deed naar zijn idee veel. Tijdens de bestudering van de cijfers stelde hij vervolgens met genoegdoening vast dat er een solide bedrijf is opgebouwd. Zijn vertrouwen werd daarmee bevestigd. Toch zag hij na een aantal gesprekken met Johannes en Marlies mogelijkheden om het nog professioneler aan te pakken. Bij de concrete aanbevelingen die vervolgens volgden, benoemde hij telkens twee kanten van de balans: bezit aan de linkerzijde en financiering aan de rechterzijde.

Goede acquisitie

Maarten: “Als het over bezit gaat… Het is voor de continuïteit van FlexxInvestments ontzettend belangrijk dat er aan de voorkant goede acquisitie wordt gedaan. Dat er goed geïnvesteerd wordt. Elke maandag bespreken Johannes, Marlies en commercieel directeur Martin Visser de binnengekomen investeringsproposities. Om hen methodisch te laten bepalen of een vastgoedaankoop de portefeuille versterkt, zijn er spreidingsnormen, rendementseisen en kwalitatieve indicatoren zoals duurzaamheid opgesteld. Is een propositie interessant en past deze binnen de gestelde kaders, dan hebben de directieleden de volmacht om de benodigde middelen voor de bijbehorende investering in te zetten.

Blijkt diezelfde interessante propositie na het doorlopen van de -checks- echter buiten de kaders te vallen, bijvoorbeeld omdat de gemiddelde frictieleegstand van de vastgoedportefeuille na aankoop het maximale percentage overstijgt, dient er toestemming aan de Raad van Commissarissen gevraagd te worden. Van Johannes en Marlies wordt dan een goed verhaal verwacht. Bij de onderbouwing ervan dienen ze onder meer aan te tonen dat de leegstand van het pand van tijdelijke aard is.

Grondige renovatie kan overigens de oorzaak van tijdelijke leegstand zijn. Dankzij de toepassing van duurzame oplossingen gaat het beoogde pand dan na oplevering tenminste aan Energielabel A voldoen. Die aanpak past bij de afspraak om bij alle gebouwen van FlexxInvestments nul op de meter te krijgen. In zo’n geval gaan de extra lasten voor de hogere baten uit en kan de Raad van Commissarissen, nadat ze vastgesteld heeft dat het besluitvormingsproces goed doorlopen is, toestemming geven om van een gestelde norm tijdelijk af te wijken.”

Controle én advies

Naast controle benoemt Maarten ook de commissarisfunctie van advies. Zo kan hij door de directie gevraagd worden om mee te denken als er bijvoorbeeld scheefgroei in de portefeuille dreigt te ontstaan. Als een bepaald marktsegment of specifieke regio volgens de norm onder- of oververtegenwoordigd is. Dankzij zijn expertise en ervaring bij PricewaterhouseCoopers kan hij goed inschatten aan welke knoppen er gedraaid moet worden om een portefeuille weer in balans te krijgen.

Ook het inzicht in onderhoud kwam bij de verbeterpunten naar boven. “Als commissaris wil ik graag een grote klap voor zijn. Denk daarbij aan complete renovatie of aan groot onderhoud. Door voor elk pand een meerjarenonderhoudsplan te maken, worden de gekoppelde uitgaven in een kasstroomoverzicht gevisualiseerd en kan de directie nog beter inschatten op welk moment de middelen beschikbaar moeten zijn. Door deze bedragen in de balans beschikbaar te houden, en dus niet voor een aankoop te benutten, blijft de stabiliteit beter gewaarborgd. Daar zie ik op toe.”

Vervalkalender

Aan de rechterkant van de balans staat financiering. De tegenhanger van bezit. Ook daar heeft Maarten een visie op. “De centrale vraag is of wij als vastgoedbelegger in staat zijn om de financiering op orde te houden. In de komende twee jaren wil de directie het laatste restant financiering door banken aflossen, waarna de onderneming volledig door eigen vermogen en gelden van beleggers is gefinancierd. Daarbij wil FlexxInvestments groeien. Het is daarom extra belangrijk dat er een vervalkalender is opgesteld en dat die goed in de gaten gehouden wordt.

Het uitvoerend team dient zich daarbij pro-actief op te stellen. Wat bedoel ik daarmee? Stel dat een vijfjarig contract met een belegger over twaalf maanden afloopt, dan dient er nu al gepeild te worden of er interesse in verlenging is. Kort voor beëindiging contract wil je immers niet in het ongewisse zijn of een inleg terug naar de belegger gaat. Daarop wil je anticiperen. Je wilt ruim van tevoren weten of het vermogen beschikbaar blijft, of dat je moet herfinancieren. Dat is de belangrijkste opgave: zorg voor continuïteit en stabiliteit, zodat de beleggingsportefeuille zich kan ontwikkelen.”

Eigen geluid

De term Raad van Commissarissen impliceert dat er meerdere personen deel van uitmaken. Toch is alleen Maarten van Ginkel als commissaris gepresenteerd. “Klopt, beaamt Maarten. Ik ben de eerste en zal me vooral op governance, finance en vastgoed in algemene zin richten. Naar uitbreiding van de Raad wordt gekeken. We hebben twee profielen opgesteld. De eerste heeft een focus op vastgoed, ter ondersteuning en toetsing van aankoop, verkoop, ontwikkeling en exploitatie. De ander heeft een focus op maatschappelijke betrokkenheid. We denken daarbij aan een onafhankelijk, op afstand staand persoon die weet wat er in de maatschappij speelt en goed zicht op de wijze van communicatie heeft.

Ik vind het belangrijk om het eigen geluid van de commissarissen te laten horen. Tijdens een volgende beleggersbijeenkomst kan de directie eerst verslag uitbrengen over hetgeen dat zij uitgevoerd heeft. Daarna kunnen wij de beleggers informeren waar we naar gekeken hebben en wat onze conclusies zijn. Zo neem je met elkaar verantwoording en ontstaat er meer zekerheid onder de belegging.”

Over Maarten van Ginkel

Maarten van Ginkel RA was tot 1 juli 2019 als registeraccountant en partner van PwC verantwoordelijk voor de dienstverlening aan klanten binnen de publieke sector, financiële sector en bouw-vastgoed.

Hetgeen dat Maarten geleerd heeft, wil hij teruggeven en inzetten. Tegenwoordig is hij adviseur en toezichthouder bij start-ups en adviseur bij strategie- en executietrajecten. Ook in het maatschappelijk leven is Maarten actief. Vanaf 2015 is hij onder meer Vice voorzitter Bestuur en Voorzitter Auditcommissie van de Dienstenorganisatie van de Protestantse Kerk in Nederland.

Naast commissaris is Maarten van Ginkel belegger bij FlexxInvestments.